22.什么是投资估算？
投资估算是指对拟建项目固定资产投资、流动资金和项目建设期贷款利息的估算。在国外，投资估算分机会研究阶段、初步可行性研究阶段和技术经济可行性研究阶段的投资估算。各阶段的估算方法有粗细程度之别。在国内，主要是两阶段的投资估算：
（1）项目建议书阶段的投资估算。对固定资产投资主要采用指数估算法和系数估算法。对流动资金采用流动资金占产值、固定资金、成本等的比率进行估算。对建设期贷款利息可不予考虑。
（2）可行性研究阶段的投资估算。对固定资产投资一般采用概算指标估算法进行结算。概算指标法需按固定资产投资的建筑工程、设备购置、安装工程、其他费用，以及它们的具体费用项目进行估算。对流动资金除采用项目建议书的上述估算方法外，还可采用定额流动资金的测算方法。对项目建设贷款利息，则通过借款偿还平衡表及财务平衡表进行结算。
秒懂一下：
投资估算就像装修前做预算：
1. 毛坯房阶段（项目建议书阶段）
- 简单估算：参考邻居家装修花了30万
- 快速算法：按每平米2000元×150平=30万
- 忽略细节：先不算贷款利息
2. 设计图阶段（可行性研究阶段）
- 精细计算：
砸墙5000元
水电3万元
瓷砖2万元
橱柜5万元...
- 总计35万元
- 算贷款：首付20万，贷款15万，利息1万
多懂一点：
1. 估算常用方法：
- 指数法：去年建学校花1亿，今年物价涨5%，估算1.05亿
- 系数法：设备费100万，安装费按设备费20%算，加20万
- 指标法：教学楼按5000元/㎡，建1万㎡就是5000万
2. 重点区分：
- 固定资产投资（买设备、建厂房）
- 流动资金（买原料、发工资）
- 贷款利息（借钱要付的利息）
3. 实用口诀：
"早期估算粗又快，可研阶段细又全
建筑工程分开算，设备安装不能乱
其他费用别漏项，利息要算还款账"
特别提醒：投资估算是动态过程，就像装修预算会越算越准。建议保留10-15%预备费，像装修留出"超支备用金"。重大项目要做敏感分析，看看材料涨价对总价影响多大。
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23.投资估算的编制依据有哪些？
1.项目建议书（或建设规划），可行性研究报告（或设计任务书），方案设计（包括设计招标或城市建筑方案设计竞选中的方案设计，其中包括文字说明和图纸）
2.投资估算指标，概算指标，技术经济指标。
3.造价指标（包括单项工程和单位工程造价指标）
4.类似工程造价。
5.设计参数，包括各种建筑面积指标，能源消耗指标等
6.相关定额及其定额单价。
7.当地材料，设备预算价格及市场价格（包括设备，材料价格，专业分包报价等）
8.当地建筑工程取费标准，如措施费，企业管理费，规费，利润，税金以及与建设有关的其他费用标准等。
9.当地历年，历季调价系数及材料差价计算办法等。
10.现场情况，如地理位置，地质条件，交通，供水，供电条件等。
11.其他经验参考数据，如材料，设备运杂费率，设备安装费率，零星工程及辅材的比率等。
秒懂一下：
投资估算就像做菜前准备食材清单：
1. 菜谱（项目建议书）：
告诉你做什么菜（建什么项目）
需要哪些主料（主要建设内容）
2. 计量工具（指标数据）：
量杯（造价指标） - 知道1杯米煮几人份
电子秤（定额单价） - 精确到克的计算
3. 超市价格表（市场价格）：
今天猪肉30元/斤（材料预算价格）
特价蔬菜5元/捆（专业分包报价）
4. 厨房条件（现场情况）：
灶台火力（地质条件）
冰箱容量（供电条件）
多懂一点：
1. 三大核心依据：
- 设计文件（蓝图）：就像做菜要有详细步骤
- 价格信息（时价）：像买菜要货比三家
- 现场实况（场地）：考虑厨房大小和工具
2. 实用技巧：
- 收集近期类似项目资料（参考别人做同款菜的经验）
- 建立自己的指标数据库（整理常用食材价格本）
- 特别注意隐蔽费用（像做菜时容易被忽略的调料钱）
3. 常见误区警示：
- 盲目照搬其他项目（不同餐厅的菜价可能差很多）
- 忽视物价波动因素（像应季蔬菜和反季蔬菜价差大）
- 漏算辅助工程费用（像做菜忘记算燃气费和水费）
特别提醒：估算时要像老厨师一样"一看二问三比较"：
一看设计深度（菜谱详细程度）
二问市场行情（实时菜价）
三比类似项目（别人做这道菜花了多少钱）
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24.什么是设计概算？
是指在初步设计阶段，在投资估算的控制下，由设计单位根据初步设计或扩大初步设计图纸及说明、概算定额或概算指标、综合预算定额、取费标准、设备材料预算价格等资料，编制确定建设项目从筹建至竣工交付生产或使用所需全部费用的经济文件。
秒懂一下：
设计概算是项目初步设计阶段的详细造价文件，相当于建筑项目的"精准报价单"。它比前期投资估算更准确，但原则上不应突破已批准的投资估算。如果确实需要超出，必须提供充分理由并重新报批。
这个概算包含四大块费用：
1.建筑工程费（房子主体结构）
2.安装工程费（水电管线等）
3.设备购置费（电梯、空调等）
4.其他费用（设计费、监理费等）
多懂一点：
1 投资估算与设计概算的关系
- 投资估算是项目立项时的粗略估算
- 设计概算是初步设计后的精确计算
- 行业规定：概算超估算10%需重新报批
2 允许超估算的合理情形
(1)政策调整：如新出台的环保标准
(2)客观变化：发现复杂地质条件
(3)业主主动：要求提高装修标准
3 重点审核内容
- 建设规模是否与批复一致
- 定额套用是否符合规定
- 材料价格是否合理
- 预备费是否足额计提
特别提醒：
（1）政府项目超估算必须报发改部门审批
（2）常见问题：漏算措施费、低估材料涨价
（3）设计单位应做多方案比选控制造价
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25.设计概算的编制依据有哪些？
1.国家、行业和地方政府有关建设和造价管理的法律、法规、规定。
2.批准的建设项目的设计任务书（或批准的可行性研究文件）和主管部门的有关规定。
3.初步设计项目一览表。
4.能满足编制设计概算的各专业设计图纸、文字说明和主要设备表。
5.正常施工组织设计。
6.当地和主管部门的现行建筑工程和专业安装工程的概算定额（或预算定额、综合预算定额）、单位估价表、材料及构配件预算价格、工程费用定额和有关费用规定的文件等资料。
7.现行有关设备原价及运杂费率。
8.现行的有关其他费用定额、指标和价格。
9.资金筹措方式。
10.建设场地的自然条件和施工条件。
11.类似工程的概、预算及技术经济指标。
12.建设单位提供的有关工程造价的其他资料。
13.有关合同、协议等其他资料。
秒懂一下：
设计概算就像给房子做详细预算，要参考这些"账本"：
1. 官方规定（国家建筑法规，相当于"游戏规则"）
2. 项目批文（立项文件，相当于"建房许可证"）
3. 设计图纸（房子长啥样的说明书）
4. 材料价格表（建材市场行情价）
5. 施工方案（怎么建房子的计划书）
6. 当地定额（官方发布的工价标准）
7. 设备报价（电梯空调等大件价格单）
多懂一点：
1 核心依据三件套：
- 批文：证明项目合法的"身份证"
- 图纸：设计师画的"房屋蓝图"
- 定额：官方发布的"价格字典"
2 容易忽略的依据：
(1)场地条件：地下有没有岩石、要不要排水
(2)特殊合同：比如业主要求赶工加班的条款
(3)类似工程：隔壁小区同户型的造价参考
3 常见问题提醒：
（1）用错定额：把商业楼套用住宅定额
（2）漏算费用：忘记计算垃圾清运费
（3）价格滞后：还用三年前的钢材报价
特别提醒：
政府项目必须用最新定额
商品房要注意材料价格波动
工业项目要单独计算设备费
